的收入维持其低税制。政府也建公房，一类是学校之类的公益建筑；另一类公建住宅楼宇非盈利售予或租予超低收入者。好人给港府做了，恶人让地产商做。地产商高价买的地建的房，必定会嫁祸于用户，用户当然会群起而攻之。
  打击楼市炒风过严，必引发楼市下挫。楼市一淡，政府的地产收益必会锐减。
  不少地产商，指责政府囤积居奇，好卖高价，楼市高企（高价），首先是政府地价高企。打击炒风不能从根本上解决问题，重要的是增加土地供应量，适当调低地价，以量多保证政府收入。
  李嘉诚以和软的口气表示对打击炒风的看法：言法管制固然起一定作用，但管制太多不利楼市的发展。
  这恰恰是港府最害怕的，李嘉诚不愧具有超人智慧。
  第二个重要原因，是地产巨头的实力，足以与政府和银行抗衡。
  恒生主席利国伟，似乎低估了地产巨头的能量，像长实等十余家大地产公司，就有充沛的自有资金提供八九成按揭。银行的7成按揭，坑苦了中小地产商，他们非得依赖银行不可，只有借助削价来吸引买家炒家。
  李嘉诚等一些地产巨子，果然就按最初设想去做。银行家一时大为惊慌，因为地产按揭占银行业贷款总额的3成以上，银行将会丧失盈利的重要渠道。于是有的银行，偷偷放宽按揭率，使中小地产商大喜过望。
  李嘉诚与银行对着干，导致了他与汇丰“蜜月”的结束。
  李嘉诚与汇丰“蜜月”始于20世纪70年代末，汇丰前大班沈弼宣布，一次性将汇丰持有的二成多和黄控制性股权，以相当和黄资产净值的半价售予长实集团，使长实这间中小公司，控得庞然大物——香港第二洋行和黄。
  1980年，汇丰委任李嘉诚为董事；1985年，更委以非执行董事长之衔给李嘉诚。这一崇高荣誉，香港华商另外惟有世界船王包玉刚爵士曾获得。
  1992年4月2日，汇丰控股宣布，李嘉诚将于5月份辞去汇丰控股及汇丰银行副主席一职。
  汇丰宣布之后，李嘉诚马上召开记者招待会，表明他的辞职与最近汇丰收购英国米特兰银行毫无关系，纯属巧合。他指出，辞职始于两年前，但一直未被接纳。他强调，辞职的理由是基于私人原因，拟将腾出更多的时间专注于其他业务及发展个人兴趣。
  李嘉诚的话，并没有平息市场种种揣测。《信报》指出：
  “各种传闻之中，除了指李嘉诚不满汇丰与米特兰合并之外，亦有传闻指李嘉诚不满汇丰不断主催银行界收紧楼宇按揭至7成，令地产市道无法如去年般兴旺，故与汇丰方面不和。”
  长实集团从20世纪80年中起，逐步减少资产负债率，加大靠自有资金发展的比例。这种保守的经营作风，受到金融分析家的批评。有人揣度，李嘉诚与浦伟士的“交恶”，从那时起就埋下了种子。
  出人意料的是，浦伟士后来却委任小超人李泽钜任汇丰非执行副主席。市面传闻，这是李氏家族与汇丰的“二度蜜月”。汇丰审时度势，必为1997年后考虑。
  汇丰与李氏父子的“二度蜜月”，客观上造成银行家卡地产商脖子的手趋于放松。
  李嘉诚一贯擅长在低潮时补地价。
  堪称补地价经典之作，是黄埔船坞发展英埔花园大型屋村，工业用地改作商业住宅用地，按1981年市价计，李嘉诚需补28亿多地价。李嘉诚延至1983年，中英谈判，本港信心危机楼市崩溃之时与政府拍板，结果以3。9亿元的惊人低价达成协议。
  舆论为李超人绝桥击掌喝彩，亦有少数分析家唱反调，认为李氏的战果，是以牺牲政府的收入为代价的，若人人效仿，不啻是政府的财政灾难。
  也许是有关官员掉以轻心，也许是对市道预测失误，又让李嘉诚赢得漂亮仗。丽港城与海怡半岛的宏伟大计，涉及庞大且复杂的油库、港灯电厂和青衣联合船坞换地补地价，李嘉诚则在八七大股灾后几个月搞掂。之后，股市楼市全面复苏。港府未按谈判初期的价码得到补地价收益，哑巴吃黄连，有苦难言。
  李嘉诚与英商嘉道理，合伙将鹤园电厂旧址发展商住屋村。北京风波后，香港再爆信心危机，移民走资迁册潮。到1990年，地产市道奄奄一息。聪明的李嘉诚，将补地价谈判选在这个大好时机，亲自出马，殷切之极。
  数吃败仗的港府官员，总算被超人“调教”得异常聪明且警觉。他们以其人之道，还治其人之身——也效仿超人绝桥实行拖延战术。1992年春，邓小平南巡讲话，大陆改革的巨浪波及香港，香港楼市水涨船高，地价飙飞。好，港府现在来与李氏拍板——你不是急于求成吗？现在就成全你，最后谈判结果，补地价38亿元。
  李嘉诚虽未在补地价上占到便宜，但他搞掂重建计划，也非一件易事。
  《壹周刊》借用一位地产老行尊的话说：“别人向政府申请换地，不容易得到批准，李嘉诚申请就很快获得批准。”一些申请换地与洽谈补地价而受挫的地产商及业主，在政府面前宣泄怨气，说政府给李嘉诚太多的优惠，李嘉诚是政府的宠儿，把我们当后娘养的。
  如果过去，政府真的把李嘉诚当成宠儿，现在还会为他大开绿灯吗？
  现在的关系是，李嘉诚尽管主观上不愿与政府对立，但实际上已造成这样的后果。港府即使不给李嘉诚小鞋穿，至少也不会迁就李嘉诚。
  不过地产界仍很迷信李嘉诚换地的超人能耐，远东集团主席邱德根，便是其中之一。
  邱德根是集地产、酒店、金融、游乐、戏院等多种行业于一身的商界强人。他旗下公司远东酒店和娱乐公司在九龙荔园拥有一批物业地皮，其中有宋城和荔园游乐园，游乐园一部分是自有地皮，一部分是租用的官地。另外，邱氏家族在游乐园外围还拥有大幅土地。
  荔园交通便利，环境优美，有遐迩闻名的宋城及游乐园，又邻靠中高档宅区美孚新村。发展商住物业，潜质极佳。
  1991年4月4日，邱氏家族的远东酒店和娱乐公司，与李兆基的恒基兆业及林伯欣的丽新发展签订临时买卖合约，共同开发宋城现址及邻近8万平方英尺土地，发展三幢大型商住物业。
  邱氏家族为何引来两位商界大亨助力，是由于戏院影片放映连年亏损，财力不济。李兆基在香港有“田地厅长”之称，林伯欣是亚洲电视老板，有这两位名士助力，换地不会成问题。
  却不知，这年底，政府城市规划委员会正式宣布否决远东的计划，认为将宋城现址改作商住物业，不符合城规会的整体规模构想。
  恒基、丽新两位老板不行，长实的大老板李嘉诚准行。谁不知李超人在香港能呼风唤雨，在港府的路子通天（当时9号货柜码头结果未出）。先前，与港督卫奕信交情甚密，现在又与彭督接上热线联系。彭督上任，名为视察葵涌码头，实则是为超人旗下公司庆典壮威。
  邱德根一面与李兆基林柏欣两人扯皮，欲中止合作协议；一面与李超人先示媚眼，随后进入洽商。
  1993年12月，远东与长实达成协议，长实购入远东店所持荔园及附近36万平方英尺土地的5成权益。这次重建范围比原来的更大，涉及问题更多，换地补地价更复杂。远东的地皮并未连成片，这中间夹有多个业主的物业，并且政府已有荔园整体发展计划。
  端木先生撰文报道：
  “向来强于与政府谈判的长实，今次竟遭滑铁卢，铩羽而归。在外界普遍看好荔园重建计划在长实扛大旗下快有成果之时，城规会于1994年7月正式通知长实，建议重建荔园的计划已遭该会否决，对看好此计划的长实中人，实在有点晴天霹雳。”
  长实的计划分两部分，一部分是建35幢6～8层高级住宅（注：东边有启德机场，限制建筑高度），总楼面积一百三十多万平方英尺；第二部分与政府换地建商厦。
  长实只对所拥有业权的土地及政府所拥有的土地做出计划，未包括一些分散业权的土地规划。港府驳回的理由是：由于综合发展区须涉及范围内所有土地的发展，故长实的申请未获接纳。
  分析家认为，港府理由充分，说其有意刁难属空穴来风。
  李嘉诚寄愿望的另一项计划，是争取政府拥有的邻靠荔园的巴士站地皮发展权，以长实持有的部分荔园地皮和宋城作交换，使政府可获整块土地作完整发展。李嘉诚拟在巴士站地皮建两幢酒店，该幅地皮8万平方英尺，楼面面积70万平方英尺，估计利润不薄，前景甚好。
  申请亦同样遭城规会否决。城规会认为长实的计划未将（政府）的公屋及居屋计划考虑在内，有关公屋居室的发展蓝图，城规会未审定，故不便先考虑酒店计划。
  1995年5月3日《新报》刊文指出：
  “长实重建荔园计划遭城规会否决，不但长实中人，相信外界普遍始料不及，今次铩羽而回，并不代表长实与政府磋商谈判过程败下阵，其实在鼓未擂之前，战阵已输了一半，长实之输是败在未有好好估计，在重建地皮上，要收回分散业权的难度。远（东）店这个伙伴所出售荔园及邻近地皮，又存在很多掣肘，要发展起来一点也不易。
  “其次，远东店方面在未完全了结与恒基和丽新的合约前，就急急与长实合作，引来恒基与丽新插手，令事件复杂化。看来荔园这块土地，要换过另一番新面目，短期内很难可以实现。”
  换地不利，岂止李嘉诚一人。换地申请被延或驳回，势必影响物业发展尤其是住宅物业的发展。楼价高企攀升，民情鼎沸，到1994年3月，楼价高企责任之争步入高潮，政府、议员、发展商、社会人士济济一堂，把“责任之波”踢来踢去。
  布政司（最高行政执行长官）陈方安生声称，政府会在短期内公布增加土地供应的详情，其中包括没有旧物业的“生地”，以保证楼宇兴建的用地。
  布政司首先将政府控制土地投放量过死的责任，推得一干二净。地产商险些大门被破，于是接波直攻政府大门——新地公司郭炳江（郭得胜次子）公开发话：“楼价高并非不够地，只系政府对图则改用途，官僚程序‘拖’死人而已。”
  这边厢作为政府半官方机构的消费者委员会，为政府帮腔，指出发展商可能涉及囤积居奇。更有民间人士做政府传声筒，指责发展商联手操纵市场。
  发展商最忌“造市”的流言，纷纷予以反击。连不轻易表态的李嘉诚也愤然开金口：“近日各方君子纷纷指地产商囤积楼盘唔（不）卖，带头扯高楼价，这讲法唔（不）公道，事关政府一批入伙纸（房产契约），发展商便卖楼盘，没有发展商联手操纵市场这件事。”
  立法局议员刘慧卿，则对政府的懦弱无能耿耿于怀，指责政府养肥了几个地产商，对遏制楼价竟然一筹莫展。分析家认为，刘氏此言指桑骂槐，目的是敦促政府下狠心对地产肥虫“抽筋剥皮”。
  而议员张文光则赤膊上阵，怒斥十多位地产商控制土地，造成“有地不起楼，起楼不卖楼，卖楼为炒楼，炒楼变空楼”的荒谬现象。
  发展商是否联手控制楼市？人言人殊。李嘉诚后来推出的嘉湖山庄新单位，确实是一等政府批下入伙纸便售楼。那么其他的发展商呢？会不会有楼不卖，待价而沽？
  一个多月后，发生了比传闻“垄断楼市”还严重的事情。
  1994年5月26日，政府拍卖两块官地。其时，楼市仍高企不下。拍卖场却出奇地冷清，睇客多多，而竞者寥寥。结果，一块粉岭地皮成交价20。4亿，比预期的28亿低许多；一块元朗地皮以5。1亿成交，比预期7亿多低了3成多。
  港府惨败，这和以往的连破记录形成鲜明对照。拍卖会当场爆出十多家地产商联手投地，控制政府官地价格的新闻。
  这十多家地产商是谁呢？各大地产商都予以否认。谁也不知幕后的情况。过去，各家仅仅是小联合，互相间在拍卖场上较个你死我活。大地产商联合变相垄断官地，无疑将政府财政金库的钥匙捏了一把在手中。
  官地价格骤然下跌1/3，股市马上起连锁反应，当日地产股便急挫。
  官地太高太低，都非香港之福。地贵楼贵，市民承受不了；地贱楼并非就贱，直接受损的是政府，政府减少了收益必会缩减开支，间接受损的则是每个市民。
  第三十三章　勇夺3G　众说纷纭论成败
  “对手拿着刀来打仗，和黄则是拿着机关枪来打仗。”霍建宁打了