1993年，年轻的潘石屹以五斤桔子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米！
  敏锐而好运气的潘石屹、冯仑等人闻风逃窜，来不及逃离的开发商们纷纷倒闭，岛内留下600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。银行纷纷成为最大的发展商，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，不少当地银行的不良贷款比例超过了50％！
  更严重的后果是，当很多银行跑去收那些天价“抵押物”准备拍卖处置时，才发现，根本没有建筑物，甚至没有工地，只有几片荒凉的泥地，原来，海南的房地产开发商大都没想过自己建房出售，只是来炒地皮的。
  这回，叫中国人扎扎实实地领教了一回什么是“击鼓传花”游戏了。
  当时有人把泡沫的破灭归咎于1993年6月24日，国务院发布的《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，颇有微词。
  可是当十多年过去，人们见多了泡沫的涛生云灭后，自然也就明白了泡沫吹得太大了终究要灭的道理。不过，初见“宏观调控”的威力，还是很震慑人心的，不象现在，开发商见惯了调控，当空调使。
  对于财富的机会来说，这波海南泡沫潮面既不广量也不大，跟大部分中国老百姓无关，即使有关的潘石屹、冯仑等人，也不过积累了百万家财而已。
  可是，这波泡沫潮的影响和意义却是极大的，对潘、冯等人来说，可能中国再无比他们更认识泡沫本质和政府调控威力的开发商了，这也是日后他们能率经风雨而不倒的重要原因。
  对普通老百姓来说，如果能从此完整事件中获得经验教训，了解投资和投机的区别，了解美好愿景不等于即刻实现的道理，了解“经济软着陆”也能要人掉层皮的现实，当有醍醐灌顶如沐春风的功效。
  ＇17＇热土
  海南在经历泡沫之前还有一段插曲，那就是“走私小汽车”风波。
  1984年，邓小平进行了首度“南巡”，在深圳，激发了王石等人的创业激情，对海南，则给了一个天大的机会。
  那时，海南岛还仅仅是广东省下属的一个地区，南巡后中央决定开放沿海14座城市，海南理所当然入选，理由也很简单直接：是香港和深圳特区的近邻，而且经济比较落后，可以通过对外贸易等方式发展经济，如果海南发展得好，会成为一个榜样。
  邓小平还表达过这样一层意思：海南的面积和自然条件跟台湾岛类似，如果能带动它率先实现经济良好发展，将有很重要的启示作用。
  海南当时的行政第一把手是党委书记雷宇，这位个性汉子激动得也不能寐，但是也很忧虑，因为没有启动资金，干什么能发展经济呢？他想到的一个办法就是化政策为金钱，具体说就是学王石他们在深圳干的事情，进口大量紧俏物资，然后销往内地。
  然而，和深圳不同的是，海南把这个事情搞大了，因为他们搞的是小汽车。雷宇等的想法是政策不知道什么时候会变，倒录像机什么的利润太低了，最紧俏而有足够利润的唯有小汽车了，“一共弄13000辆，赚2亿，转而搞别的生产，启动资金就有了。”他这样计划。
  可是，任何人都可以想像一下，在算上汇率差价后，一辆进口小汽车有100％的暴利，这样的生意能控制住不泛滥吗？于是，雷宇的“计划经济”被岛内澎湃的“市场经济”冲刷得一干二净。据不完全的统计，海南党政机关直属的单位，有超过90％都参与弄批文倒汽车的行为中，岛上有近千家经营倒汽车的公司，短短一年，居然从国外弄来了8。9万辆汽车之多。
  最终，大量的汽车输入惊动了中央，国务院派出的调查组定性为“这是我国实行对外开放以来的重大事件”。海南当地的领导多半受到处理，全国各地也多了很多挂广东牌照的进口汽车。温州有位老板，几年后因为和海南一家企业有债务纠纷，居然收到6辆进口小汽车作抵债品，就是当时的后遗症使然。
  “汽车风波”是海南发展的一个插曲，但很容易看出，这个岛屿的“热土”潜质，当机会来临，民风越纯朴的地方，往往也最容易被点燃狂热。中国另有一个类似的“热土”区域，就是广西北海，此是后话。
  1984到1985之间的海南汽车事件并没有阻挡海南发展的脚步，3年后，它迎来了一次更重要的发展机会。
  1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成为中国第31个省级行政区，同时，它也成为中国当时规模最大的经济特区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的胜地。
  此时，根据周诚主编的《中国房地产市场年鉴》记载，海口的房地产价格并不高。1988年房地产平均价格为1350元／平方米，到1991年也才1400元／平方米。然而，到1992年则猛增至5000元／平方米，一年内增长了257％！今天我们谓之上海、北京、深圳的房价涨得快，其实远远没有1992年的海南快。
  另据统计，海口市地价1991年最高为98万元／亩，到1993年涨至最高位为680万元／亩，两年增长了近6倍。
  这个转折性的变化在哪？就在于邓公1992年的第二次南巡。1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。各地“流落”在海南的精英和冒险家们一盘算，全国这么多人将涌入这片热土，房价焉能不涨？况且，此时一峡之隔的香港也正在风起云涌地掀起房价主升浪，于是海南建省和特区效应也因此得到全面释放。
  1992年4月13日，《海南日报》刊出一篇报道：海南广厦房地产开发有限公司在海口市中心龙华路投资兴建的25层财盛大厦，刚建首层就被争购一空。这无疑是一个信号，海南的房地产价格将会大幅上扬。
  事实也证明，海南的房地产价格的确开始飙升了，1991年6月前还是1000多元一平方米的公寓楼，到1992年6月已可卖到两三千元一平方米了，别墅也由2000多元涨到了五六千元一平方米，著名的珠江广场、世界贸易中心的商品房价格更是曾一度突破10000元。与此相呼应的是，土地使用权的出让价格也大幅提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨高到600多万元一亩。在海口和三亚等有限的区域内，房地产的价格几乎是打着滚往上翻，只要是持有与房地产沾边的文件，哪怕还没见着具体的土地和图纸，隔不隔夜都可发财。
  据统计，1992年1～9月，商品房新开工面积294万平方米，超过海南建省办特区三年多来住宅施工面积的总和，比1991年同比增长1倍多，商品房销售额76449万元，是1991年的近4倍，在短短的一年多的时间里，有4000多家房地产公司投资了58亿元资金，在海口市的有限范围内开发房地产面积达800万平方米。另据统计，在1992年和1993年里，投资海南房地产业开发的资金占社会固定投资的三分之一强，海口市房地产业的投资更是差不多占了当年固定资产投入的一半，国内外的投资高达87亿多元。
  房地产业成为地方财政收入的主要来源，1992年海南全省财政收入的40％是直接或间接地由房地产而来，而在海口市则更是高达60％以上，海南尤其是海口市的经济以惊人的速度发展，破大荒地高达83％多，连续两年的财政收入都比上年翻了一番，而在财政收入总额中房地产的收入又占70％。这种兴旺景象也促使了当地政府刻意维护房地产业繁荣，不愿戳破这层泡沫皮。
  当时海南城市人口不到200万，房地产公司就超过2万家，平均80人一家地产公司，所有地产都在交易中，所有地产项目也建设中，谁也不知道建好以后给谁住，卖买房地产人没有打算住在海南的。潘石屹他们后来告诉大众他们当时做生意的模式：在4楼买了楼花，到1楼加20％就出手，然后再上4楼交钱买新的楼花……当时流传着“要挣钱，到海南；　要发财，炒楼花”的名言。
  1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业；次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。一夜间，海南泡沫宣告破裂。
  一年后，海南的房地产公司倒闭了95％，剩下的也奄奄一息，烂尾楼一度成为海口最著名的景观。
  泡沫给人的教训不止是盛宴散去后的悲凉感受，更有埋单者的无尽辛酸。最受伤的当属海南的金融业。
  红极一时的海南发展银行清算破产，9家信托投资公司停业整顿，34家城市信用社被处置，数百亿不良资产烂在银行手中。其他省市的金融机构烂在海南的也很多，比如湛江农村基金会、北海城市信用社等。房地产泡沫给海南的的金融不良资产到底有多大，至今没有明确的数据公布，一个坊间流传的说法是：海南人口占全国人口的0。6％，积压商品房的面积竟占全国积压商品房总面积的10％以上，仅海口市积压商品房就达750万平米。海南泡沫经济造成的积压房地产800多亿，其中四大商业银行占50％以上，即400多亿。
  海南经济从此背上了沉重的历史包袱。1993年经济增长还高达41％的海南，1996年回落到4。8％。
  1998年底，时任国务院总理的朱镕基来海南考察，在海口召开建设部和各家银行行长参加的联席会议，把海南作为全国处置积压房地产的试点省份。1999年6月24日，在当年的“国16条”颁布的整整6年后，国务院下发《处置海南省积压房地产试点方案》，拉开了重整烂尾楼的序幕。两个“6。24”文件针对着一个省份的一场泡沫，这在新中国的历史上是极为罕见的，也是极为惨痛和耻辱的经历。
  面对惨痛的历史，人们总是善忘的。在今天的全国房产大热潮散去后，不知道能留给世人的是什么样的景象？
  ＇18＇万通
  讲海南泡沫必讲万通，这是因为，当年潘石屹、冯仑、易小迪等人组成的“万通集团”不仅是在海南泡沫中成功地掘到了人生第一桶金的人，他们还是著名的“逃离者”，保住胜利果实往往比胜利本身还有价值。出于这个原因，日后人们每起地产泡沫大讨论，必有媒体采访潘、冯等人，仿佛他们炼成了火眼金睛。
  潘石屹1963年生于甘肃天水农村。标准的苦出身。小时候由于母亲常年卧病在床，家庭超级贫困，为了让一家人都能活命，家里曾决定把他的一个妹妹送给别人抚养。潘石屹成功后提到这件事，说这是他心中永远抹不去的痛。
  他自称一生中曾“行贿”过两次，第一次是在初中毕业时，潘所在班上13个人中有5个去公社读高中的名额。潘成绩最好，却没能拿到名额——因为父亲是右派，爷爷曾是黄埔军校的军官。潘石屹的叔叔找到社办中学校长，把一包“恒大”牌香烟丢到炕上。于是，读高中的事情就办成了。
  1979年，他高中毕业考取了兰州市培黎学校；两年后考取石油部的管道学院；1984年，分配到石油部管道局经济改革研究室工作，捧上了铁饭碗。1984年，潘石屹毕业后被分派到河北廊坊石油部管道局经济改革研究室工作。在那里，他的聪明和对数字天生的敏感博得了领导的赏识，并被确定为“第三梯队”。
  办公室新分配来一位女大学生，对分配给自己的桌椅十分挑剔。当潘石屹劝她凑合着用时，对方非常认真地说：“小潘你知道吗，这套桌椅可能要陪我一辈子的。”听者有心，就是这不经意的一句话深深地触动潘石屹：难道这一生将与这套桌椅共同度过？
  1987年，潘石屹变卖了自己所有的家当，毅然辞职，揣着80元钱来到广东，这笔“创业金”很快就没了，因为他心中真正向往的是深圳，然而到达南头关时由于没有边境通行证过不去，他一咬牙花了50元请人带路，从铁丝网下面的一个洞偷爬进了深圳特区。
  流落于深圳当地过着民工生活。在那个时期，他听说了海南是“倒汽车”的热土，心中无限向往之。两年后，潘石屹跟了一位老板来到海南。他的老板承包了一个砖厂，让他当厂长，负责三百民工的生产生活问题。
  潘石屹经常拿这段经历当玩笑讲给?